Bei der Online-Suche nach Häusern können Hauskäufer auf Immobilien stoßen, die den Status “Pending with Contingencies” tragen. Dies bedeutet, dass ein Angebot gemacht und angenommen wurde, jedoch unter Vorbehalt steht, während beide Parteien daran arbeiten, bestimmte Kriterien zu erfüllen.
Diese Kriterien, auch Eventualverbindlichkeiten genannt, sind Bedingungen, die erfüllt sein müssen, damit der Vertrag bindend wird. Sowohl der Verkäufer als auch der Käufer müssen diesen Bedingungen zustimmen, was durch die Aufnahme einer “Contingency Clause” in den Immobilienvertrag offiziell gemacht wird.
Nachfolgend sind die vier häufigsten Typen aufgeführt und was sie sowohl für Käufer als auch für Verkäufer bedeuten:
Mortgage Approval Contingency - Eventualverbindlichkeit der Hypothekengenehmigung
In vielen Fällen wird in den Kaufvertrag eine Finanzierungs- oder Hypothekenklausel aufgenommen, um den Käufer zu schützen, falls er oder sie innerhalb eines bestimmten Zeitraums keine Finanzierung erhalten kann. Diese Klausel ermöglicht es dem Käufer, sein Geld zurückzuerhalten und rechtlich vom Geschäft zurückzutreten, wenn die im Vertrag festgelegten Bedingungen und Zahlen aufgrund von Finanzierungsproblemen nicht erfüllt werden können.
Die Hypothekenklausel legt normalerweise eine bestimmte Anzahl von Tagen fest, innerhalb derer der Käufer eine Hypothek erhalten kann. Innerhalb dieses Zeitrahmens hat der Käufer die Möglichkeit, den Vertrag zu kündigen oder fortzusetzen, abhängig davon, ob die Finanzierung erfolgreich abgeschlossen wurde oder nicht. In einigen Fällen kann der Verkäufer einer Verlängerung zustimmen, jedoch muss dies schriftlich erfolgen, um gültig zu sein.
House Sale Contingency – Hausverkauf
Jeder, der ein Haus kaufen oder verkaufen möchte, kennt die Herausforderungen, Timing und Finanzierung zu koordinieren. In solchen Situationen kann eine Hausverkaufsklausel sowohl für Käufer als auch Verkäufer von großem Nutzen sein.
Für Käufer bietet diese Klausel eine spezifische Zeitspanne, um ihr aktuelles Haus zu verkaufen und das gewünschte Haus zu finanzieren. Sie kann auch festlegen, zu welchem Preis das aktuelle Haus verkauft werden muss, damit der Käufer sich den Kauf des neuen Hauses leisten kann. Wenn der Käufer beispielsweise ein Angebot unterhalb des im Vertrag festgelegten Mindestpreises annehmen musste, kann er ohne rechtliche Konsequenzen vom Vertrag zurücktreten.
In einem Verkäufermarkt sind Hausverkaufsklauseln möglicherweise weniger ratsam, da Verkäufer oft aus einer Position der Stärke heraus agieren können und das beste Angebot auswählen können. Wenn ein Käufer anbietet, das Haus unter der Bedingung des Hausverkaufs zu kaufen, könnte der Verkäufer gezwungen sein, auf bessere Angebote zu verzichten, während er auf den Abschluss des Verkaufs des Hauses des Käufers wartet.
In einem langsamen Markt und wenn der Verkäufer bereit ist, ein Notfallangebot für den Hausverkauf zu akzeptieren, könnte es jedoch im besten Interesse des Verkäufers liegen, ein solches Angebot anzunehmen, insbesondere wenn das aktuelle Haus des Käufers bereits unter Vertrag steht und nur noch auf den Abschluss wartet.
Obwohl Hausverkaufsklauseln häufig im Interesse der Käufer ausgehandelt werden, können auch Verkäufer, die einen Umzug planen, davon profitieren. Die Klausel gibt dem Verkäufer eine bestimmte Zeitspanne vor, um ein neues Haus zu finden und es unter Vertrag zu nehmen, bevor der Verkauf ihres aktuellen Hauses abgeschlossen wird. Dies bietet beiden Parteien Flexibilität und Sicherheit bei der Abwicklung des Hausverkaufs.
Inspection Contingency – Hausinspektion
Bei einer anstehenden Inspektion hat der Käufer das Recht, vor Abschluss des Verkaufs eine gründliche Überprüfung des Hauses durchzuführen. Diese Inspektion wird von einem Fachmann im Auftrag des Käufers innerhalb eines festgelegten Zeitrahmens durchgeführt.
Die Optionen des Käufers können je nach Inspektionsbericht variieren:
- Genehmigen des Berichts und Fortsetzen des Kaufs wie geplant.
- Ablehnen des Hauskaufs, falls bestimmte vereinbarte Standards nicht erfüllt sind, und Rückerstattung der Anzahlung.
- Eine Nachuntersuchung durchführen lassen, falls bestimmte Bereiche weiter untersucht werden müssen.
- Den Verkäufer auffordern, die notwendigen Reparaturen vor dem Abschluss des Verkaufs durchzuführen.
- Einen Preisnachlass in Höhe der geschätzten Reparaturkosten anfordern.
Es besteht die Möglichkeit, dass der Verkäufer die Übernahme der Reparaturkosten ablehnt. In diesem Fall kann der Käufer vom Verkauf zurücktreten und eine Rückerstattung seiner Anzahlung erhalten, insofern dies im Vertrag schriftlich notiert ist.
Appraisal Contingency – Bankgutachten/ Bewertungskontingenz
Durch eine professionelle Wertermittlung wird sichergestellt, dass der Käufer den fairen Marktwert für das Haus bezahlt. Wenn sich herausstellt, dass der geschätzte Wert der Immobilie unter dem geforderten Preis liegt, hat der Käufer das Recht, vom Vertrag zurückzutreten und eine Rückerstattung zu erhalten. Allerdings kann eine Schätzungsklausel auch Bedingungen enthalten, unter denen der Käufer den Kauf fortsetzen kann, selbst wenn der Wert unter dem Listenpreis liegt. In einigen Fällen senken Verkäufer möglicherweise den Preis, um den Deal abzuschließen.
In heiß umkämpften Märkten entscheiden sich Hauskäufer oft gegen dieses Rücktrittsrecht, um ihr Angebot attraktiver zu gestalten. In solchen Situationen müssen die Käufer möglicherweise die Differenz in bar ausgleichen, da die meisten Kreditgeber nur den Betrag für die geschätzten Kosten finanzieren.
